Pendant deux générations, le chemin vers le patrimoine en France paraissait évident. On achetait son logement le plus tôt possible, on remboursait le crédit pendant vingt-cinq ans, et on se retrouvait propriétaire d'un vrai actif. Pour beaucoup de moins de 40 ans, ce chemin s'est refermé sans bruit. Les prix dans les villes où sont les emplois ont filé très loin devant les salaires, et un apport qui prenait quelques années en demande aujourd'hui plus de dix.
On peut lire ça comme une impasse. Ça n'en est pas une. L'objectif n'a jamais été la pierre. L'objectif, c'est le patrimoine, et le logement n'est qu'une façon de le construire parmi d'autres. Voici les autres, avec les parties que les tenants du tout-immobilier ont tendance à passer sous silence.
Commencez par ce que vous cherchez vraiment à faire
Être propriétaire de son logement fait deux choses à la fois. Ça vous donne un toit, et ça vous force à épargner, parce que la mensualité construit du capital au lieu de partir en loyer. C'est la deuxième partie qu'on oublie. L'essentiel du patrimoine bâti par l'achat ne vient pas d'un timing malin, mais du fait d'être obligé de mettre de l'argent dans un actif chaque mois pendant des décennies.
Vous pouvez recréer cette deuxième partie sans la maison. L'astuce, c'est de rendre l'épargne automatique et de la placer là où elle grandit. C'est tout le jeu, et ça ne demande aucun notaire.
Les fonds indiciels, le cheval de trait sans gloire
Un fonds indiciel mondial détient des milliers d'entreprises à travers le monde dans un seul produit, peu coûteux et liquide. Vous pouvez commencer avec cent euros, en ajouter chaque mois, et ne plus y penser. Sur longue période, il a fait croître le patrimoine à un rythme que l'immobilier de la plupart des villes ne peut pas suivre, sans entretien, sans locataire et sans engagement de vingt-cinq ans.
En France, on loge ces fonds dans un PEA ou une assurance-vie pour garder une fiscalité faible, et dans un PER si l'on veut une déduction tout de suite et qu'on peut bloquer l'argent jusqu'à la retraite. La version ennuyeuse de cette stratégie, un ETF mondial acheté automatiquement chaque mois et laissé tranquille, a discrètement mis plus de gens ordinaires à l'aise que n'importe quel montage immobilier.
La vraie contrepartie, c'est qu'il faut le faire pour de bon. Un locataire qui investit l'écart entre son loyer et une mensualité peut s'en sortir mieux qu'un acheteur, mais seulement si cet écart est réellement investi au lieu d'être dépensé. La plupart de ceux qui jurent qu'ils investiraient la différence ne le font jamais. C'est l'automatisation du virement le jour de la paie qui sépare les deux.
L'immobilier papier, si vous voulez de l'exposition à la pierre
Si vous tenez précisément à une exposition à l'immobilier, vous n'avez pas besoin d'acheter un appartement pour l'obtenir. Les SCPI en France, ou les foncières cotées plus largement, vous laissent détenir une part d'un grand portefeuille d'immeubles et toucher une fraction des loyers, sans crédit, sans locataire et sans toiture qui fuit à minuit.
Soyez lucide sur les contreparties. Les frais d'entrée des SCPI sont élevés, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers à votre taux marginal plus les prélèvements sociaux, et on ne peut pas toujours revendre vite. C'est une vraie façon d'avoir de la pierre dans son patrimoine sans emprunt, mais ce n'est pas de l'argent gratuit, et les frais font que ça récompense la patience.
Fonds indiciels en enveloppe
Accessible dès cent euros, liquide, sans entretien. Contrepartie : l'écart entre loyer et mensualité doit être réellement investi, ce que la plupart des gens ne font jamais.
Immobilier papier
De la pierre sans crédit ni locataire. Contrepartie : frais d'entrée élevés, loyers imposés au taux marginal plus prélèvements sociaux, revente pas toujours rapide.
Le taux d'épargne lui-même
Le moteur réel : un quart des revenus dans un support ordinaire dépasse cinq pour cent dans un support malin, à chaque fois. Contrepartie : rien à acheter, donc personne pour vous en parler.
Aucune n'est meilleure dans l'absolu et rien ici ne dit laquelle vous convient : ce sont trois mécaniques différentes, avec trois contraintes différentes. La dernière ligne est celle qui pèse le plus, et c'est la seule qui ne s'achète pas.
La partie que personne ne peut vous vendre
Aucun de ces supports ne compte autant que le rythme auquel vous l'alimentez. Quelqu'un qui place un quart de ses revenus dans un simple fonds indiciel dépassera quelqu'un qui en place cinq pour cent dans un fonds malin, à chaque fois. Le support est un détail. Le taux d'épargne et le nombre d'années sont le moteur.
C'est la bonne nouvelle cachée dans le problème du logement. Vous n'avez pas besoin de gagner une surenchère ni de décrocher un énorme prêt pour démarrer. Il vous faut un montant qui quitte votre compte automatiquement chaque mois et un endroit où il peut capitaliser. Vous pouvez commencer cette semaine avec ce que vous avez.
Où IgniFI intervient
La difficulté de cette approche, c'est qu'elle est invisible. Une maison est une chose qu'on voit et dans laquelle on entre. Un compte d'investissement qui grossit n'est qu'un nombre qui monte lentement, ce qui le rend facile à négliger. Voir son patrimoine au même endroit, le regarder grimper et obtenir une date estimée pour ses objectifs, c'est ce qui rend ce chemin invisible assez réel pour qu'on s'y tienne.
L'achat d'un logement arrivera peut-être plus tard, à vos conditions, une fois du capital derrière vous. En attendant, la pire erreur est de traiter le patrimoine comme quelque chose qui ne commence que le jour où l'on récupère les clés. Il commence le jour où l'on met les cent premiers euros au travail.